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  • 8.22山西
  • 发布时间:2019-06-13 14:35 | 作者:葡京网上赌场 | 来源:葡京网上赌场 | 浏览:1200 次
  • 8月22日,山西省人民政府办公厅发布《关于加快推进住宅全装修工作的实施意见》(晋政办发〔2018〕82号),葡京网上赌场,提出了推进住宅全装修工作的目标、管控手段和激励政策。>>>政策链接:山西推行全装修住宅 新建住房推行成品交房!(附文件)

    政策解读

    1. 目标分为两个阶段

    (1)自本意见印发之日起

    各设区城市中心城区新出让或划拨国有土地上的新建住宅,原则上实行住宅全装修,推行成品交房;

    全省新开工建设的装配式住宅项目、执行绿色建筑标准的住宅项目和租赁住房、酒店式公寓全部实行住宅全装修。

    (2)到2025年

    太原市中心城区新开工全装修住宅面积比例力争达到100%(其他地市目标比例为90%-95%)。

    2. 目标中留着后手

    “住宅全装修”

    定义:在住宅交付使用前,户内所有功能空间和公共部位的固定面全部铺装或粉刷完毕,给排水、燃气、通风与空调、照明供电以及智能化等系统基本安装到位,厨房、卫生间等基本设施配置完备,满足基本使用功能,可直接入住的住宅。

    思源认为全装修与精装修的区别在于全装修是下一阶段政府对于住宅交付标准的底线要求;而精装修是一种市场化行为,不同的“精度”取决于不同项目定位。

    “城市中心城区”

    目标考核范围由各城市自主划定以及后文中的“原则上推行”、“力争”,是影响政策执行效果的核心变量。

    3. 住宅开发过程中的6个主要变化

    (1)纳入规划要求:住宅项目建设意见和规划设计条件中将明确全装修住宅开发建设要求、面积、比例等内容。

    (2)实行全程管理:装修部分与主体工程一同纳入项目初步设计审批、施工图审查、招标投标、施工许可、销 (预 )售、竣工验收等环节。

    (3)推行“菜单式”模式:每个全装修住宅项目的装修方案原则上不少于3个。

    (4)独立装修合同:房地产开发企业与购房人应当分别签订商品房销(预)售合同和委托装修协议,分别明确毛坯房价格和装修价格。

    (5)样板间与工程进度挂钩:

    领到商品房预售许可证时:修建完成模拟样板间,并运用虚拟现实/增强现实等技术,为购房人提供更加便捷、直观的购房体验;

    项目主体结构封顶时:要修建完成实体样板房,样板房保留时间自商品住宅交付之日起不少于6个月;

    商品住宅交付时:为购房人提供样板房的影像资料。

    (6)实行分户验收:开发建设单位未组织分户验收和分户验收不合格或尚有部分住宅及公共部分未完成装修的全装修住宅工程,住房城乡建设部门不予办理竣工验收备案手续。

    4. 激励政策尚待细则

    (1)开发企业激励政策不够刺激,主要为现行政策的延续:

    装修费用在计算土地增值税的增值额时予以扣除;

    全装修住宅采用装配式装修方式的,其装配式装修工程量计入单体建筑预制装配率,享受装配式建设工程相关支持政策;

    全装修住宅项目的建筑废弃物处置费可由市、县人民政府予以减免。

    PS:装配式装修主要指提倡干法施工,减少现场湿作业。推广集成厨房和卫生间、预制隔墙、主体结构与管线相分离等技术体系。

    (2)购房者激励政策不甚明确,贷款额度增加比例有待各地市落实细则:

    对购买全装修住宅的消费者,应当按照差别化住房信贷政策,给予信贷支持。使用住房公积金贷款购买全装修住宅的,住房公积金管理部门可按全装修住宅总价款,根据规定的首付比例及借款人收入情况等确定贷款额度。

        >>>政策链接:山西推行全装修住宅 新建住房推行成品交房!(附文件)

    太原精装修市场现状

    随着市场的发展,精装修逐渐成为太原市场主流,更多客户体验到精装交房带来的产品价值和便利价值。

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    注:橘色为精装修项目,蓝色为毛坯项目,灰色为兼有精装修、毛坯两类交付标准的项目。

    政策影响分析

    本次山西全装修政策与近期其他省市出台的同类政策基本一致。核心影响将主要集中在以下方面:

    (1)精装修经验较少的开发商需在成本、工程管控等方面快速补强,“做毛坯低总价”的时代将逐渐远去。

    (2)相对成熟的精装修开发商同样不能掉以轻心,除了报建和验收环节更为复杂外,样板间的管理贯穿始终。样板间开放时提供明确交付标准是对营销和招采的共同考验。未来“此处非交房标准”标签将直接影响客户对于交房品质的信任度。

    (3)更重要的是,精装修更加考验市场定位能力,即3套不同菜单如何进行组合。同区域竞品极有可能进入精装修层面的田忌赛马式比拼。同时,这也是对置业顾问服务水平的一次考验。

    (4)政策对交房环节的把控提出了更高要求。近年来精装交付后客户群诉事件多有发生,甚至部分行业龙头房企也不能独善其身。交付环节的前置自检、客户预验、快速维保和客户沟通机制是赢得一次完美交房的必备动作。

    (5)各地市全装修住宅目标比例为90%-95%,远高于目前地市的市场供给能力,有利于品牌开发商向地市扩张。

    综上所述,全装修住宅是品牌开发商进一步蚕食市场的契机。

    类比一二线城市,精装修报价占售价比约为10-15%。太原市场在万元时代,各项目装修成本普遍集中在600-1200元/㎡,成本差异主要集中在主材和个别核心部品上,在整体价值感受上的差异并不明显。而随着太原市场价格水平的提升,精装修将拥有更充分的发挥空间。在产品相对同质,园林和示范区的打造也达到相对较高的水准之后,精装修将成为太原市场下一个核心溢价点。

    通过对太原精装修市场的持续研究,思源认为风格、品牌、细节、材质和设备设施是决定精装修品质的五大核心指标。相同成本下的不同排列组合将带来截然不同的价值感受,这也是项目定位环节的核心课题。>>>政策链接:山西推行全装修住宅 新建住房推行成品交房!(附文件)

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